פסק-דין בתיק עמ"נ 30175-05-13

לפני ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כפר סבא (להלן:" המשיבה"), אשר ניתנה, ככל הנראה, ביום 24.3.2013, בה נדחה הערר שהגיש המערער.

בהחלטתה, קבעה ועדת הערר כי המקלט בבית המשותף בו מתגורר המערער, אינו עונה להגדרה "מרתף" ומכאן כי אינו פטור מתשלום ארנונה.

העובדות:

1.      המערער מתגורר בבניין משותף ברחוב הדקל, כפר סבא, מאז שנת 1992.

2.         בשנת 2000 ערכה עיריית כפר סבא סקר מדידות בנכסים בעיר לשם עדכון חיובי הארנונה. לאחר שהתקבלו תוצאות הסקר, שלחה עיריית כפר סבא למערער הודעה שכותרתה "סקר מדידות", בה נמסר כי השטח בו הוא מחויב בארנונה יעמוד על 100 מ"ר (להבדיל מ- 95 מ"ר בהם חויב עד למועד הסקר). לפי האמור במכתב זה, המערער חויב בארנונה בגין מגורים, חדר מדרגות משותף ולובי, ואינו מחויב בארנונה בגין מרפסת פתוחה, מקלט, מבני עזר וחדר אשפה (נספח 3 בערעור).

כמו כן, במהלך חודש ספטמבר 2000 הועבר מכתב מאת מחלקת הגבייה בעריית כפר סבא אל התושבים, בו נמסר כי סקר הנכסים נועד לחייב את כל הנכסים בארנונה על בסיס אחיד וצודק, וכן כי החל מיום 1.1.2000 לא יחייבו חלקים ברכוש המשותף שהם: " חניות מקורות, חדרי אשפה", גז, מבנה עזר ומקלטים" (נספח 2 בערעור).

ואכן, מאז שנת 2000 ועד לשנת 2011 לא חויב המערער בארנונה בגין המקלט בבית המגורים בו הוא גר.

3.         ביום 2.10.2011, נשלחה אל המערער הודעה ממנהלת הארנונה בעיריית כפר סבא, בזו הלשון: " עקב טעות לא חויבתם עד היום בשטח המקלט המשותף שברשותכם בגודל של כ- 4 מטרים רבועים. החיוב עודכן ויחול מתאריך 1.11.2011".

כתוצאה מהודעה זו, שמשמעותה שיוך החלק היחסי של המקלט המשותף למערער בגודל של 4 מ"ר, גדל השטח בגינו מחויב המערער בארנונה מ- 100 מ"ר ל- 104 מ"ר. עקב כך חיובו בארנונה עבר מקטגורית חיוב בארנונה של דירות עד 100 מ"ר (המחויבות ב 34.6 ש"ח למ"ר), לקטגוריה גבוהה יותר של דירות בשטח של עד 140 מ"ר (המחויבת ב46.25 ש"ח למ"ר). כתוצאה משינוי זה, מחויב המערער ב133% מתשלום הארנונה בו חויב עד שנת 2011.

ביום 18.10.2011, פנה המערער בהשגה אל מנהלת הארנונה וטען, כי בהודעת העירייה לתושב משנת 2000, נמסר במפורש כי מקלטים אינם מחויבים בארנונה. מכאן כי אי חיובו בעד המקלט עד לשנת 2011 אינו טעות, אלא מדיניות מכוונת שלא לחייב מקלטים. בתשובת מנהלת הארנונה מיום 15.11.2011, נמסר כי המקלט לא חויב לאורך השנים, בשל טעות בקידוד השטחים שנעשתה על ידי חברת המדידות. בהמשך ההתכתבות בין הצדדים מסרה המנהלת הארנונה, במכתבה מיום 26.12.2011, כי לפי צו הארנונה, חובה לחייב חדרי מקלטים עיליים, ורק מרתפים המשמשים כמקלט, פטורים מארנונה (נספח 9 בערעור).

4.         ביום 3.1.2012 הגיש המערער ערר לוועדת הערר, בו חזר על טענותיו לפיהן לא מדובר ב"טעות בקידוד שטחים" אלא בכוונה מוצהרת של העירייה שלא לחייב מקלטים בתשלום ארנונה.

מנהלת הארנונה טענה מצידה כי צו הארנונה אינו פוטר את כלל המקלטים מארנונה, אלא רק מקלטים שהינם מרתפים, וכיון שהמקלט בבית בו מתגורר המערער אינו מרתף, הרי שאינו זכאי לפטור.

החלטת ועדת הערר:

5.         ביום 8.5.2012 התקיים דיון בוועדת הערר, לאחריה ביקרה ועדת הערר במקלט הנדון. בהחלטתה ממרץ 2013 קבעה ועדת הערר, כי סעיף 6א בצו הארנונה, קובע כי שטח בנין המשמש למגורים, כולל מרתף שאינו משמש כמקלט.  הועדה פנתה אל תקנות התכנון והבניה לצורך הגדרת המושג "מרתף" ומצאה כי מרתף הוא חלק מבניין, שהחלל בין רצפתו לתחתית תקרתו, נמצא כולו או חלקו מתחת למפלס פני הקרקע המתוכננים או פני הרחוב. הועדה מצאה כי המקלט דנן אינו תואם להגדרה ולכן דחתה את הערר.

טענות הצדדים בערעור:

6.         המערער חוזר על טענתו לפיה לא מדובר בטעות בקידוד שטחים אלא בהחלטה מודעת לפטור מקלטים מחיוב ארנונה.  לדבריו, ועדת הערר כלל לא דנה בטענותיו כי אין מדובר בטעות, ולא התייחסה להודעות העירייה משנת 2000, המעידות על ההחלטה לפטור מקלטים מתשלום ארנונה.

לטענתו, צו הארנונה מגדיר מהו שטח בנין המשמש מגורים. בכלל ההגדרה בא "מרתף שאינו משמש כמקלט". מן ה"הן" שבהגדרה בצו הארנונה (לפיה מרתף שאינו משמש כמקלט נחשב חלק משטח המשמש למגורים), מבקש המערער ללמוד על ה"לאו", קרי, אם מרתף שאינו משמש מקלט מחויב בארנונה, אזי מרתף שכן משמש כמקלט, אינו מחויב בארנונה. לטענתו, הדברים עולים עם הודעות העירייה משנת 2000, לפיהן, במפורש, מקלטים אינם מחויבים בארנונה.

המערער טוען כי ועדת הערר טעתה ביישום הגדרת "מרתף", שכן לפי ההגדרה בחוק התכנון והבניה, כפי שמצאה ועדת הערר, מרתף הוא חלק מבניין אשר החלל בין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא בחלקו מתחת למפלס פני הקרקע, והמרתף דנן ענה להגדרה זו. עוד נטען כי מאז שנת 2000, כל המקלטים בכפר סבא פטורים מארנונה בין אם הם מצויים במרתף אם לאו.

לדבריו, השינוי המבוקש, לפיו יש לחייב את המקלט בבניין מגורים של המערער, הוא בבחינת העלאת שיעור הארנונה בדרך עקיפה, בניגוד לחוקי ההקפאה.